富裕層中心に投資用不動産取引が増加、相場の下支えに

　 大林　優香記者

　［東京　３１日　ロイター］　富裕層を中心にした個人の投資用不動産の取引が増加している。個人マネーは金融危機に伴う株安などで損失を出し、リスク資産回避の姿勢を強めたが、値上がり益ではなく安定収益を求める投資家が、首都圏を中心とする居住用物件などへの投資を増やしている。

　ただ、富裕層でも投資対象は５億円以下の物件が多く「個人の買いは低迷する不動産相場の下支えにはなっても相場を押し上げる力にはならない」（業界関係者）との見方が多い。本格的な相場回復には海外勢を含む「プロ投資家の回帰が必要」と指摘する向きもある。

　＜不動産価格の下落で利回り上昇＞

　野村不動産アーバンネットによると、同社個人顧客の投資用不動産契約件数は２００７年１０月─０８年３月期を底に右肩上がりで推移している。底だった６カ月間の契約件数を１００とすると、０８年４－９月期は１４８、０８年１０月─０９年３月期は１９４に増え、足元の０９年４─６月期は６カ月換算で２２３となっている。

　購入対象は首都圏の居住用物件が中心で、価格帯ではワンルームマンションなど２０００万円以下の物件から１棟売りのアパートやマンションビルなど３億円以上の物件まで「いずれの価格帯でも契約が増えている」（同社流通事業本部の野口義高・営業推進部長）。同社が昨秋、他社から譲り受け小口化して販売した投資用分譲マンションは、価格が１５００万─２０００万円、利回りが６％台半ばだったが「順調に完売した」と野口氏は話す。

　同社が運営する投資用不動産情報サイト「ノムコム・プロ」へのアクセス件数や資料要請件数も、不動産価格の下落を受け０８年前半から増え始め、リーマンショック後の落ち込みはあったものの、今年に入ってからは「利回りの上昇に伴い大幅に拡大した」（林陽平・ノムコム推進室長）という。

　野口氏は、サブプライムローン問題にリーマンショックが追い打ちをかけ、不動産価格は急落したが「痛手を被ったのは個人ではなくファンドなどのプロの投資家。個人にとっては価格の下落で利回りが上昇し、絶好の投資機会との見方が広がった」と分析する。

　０３年ごろから０７年前半までは、ノンリコースローンで資金調達したプロ投資家がレバレッジを効かせた投資を増やし「都心の物件をネットで２─３％の利回りでも買いに行ったため、利回り１０％を投資目安とする個人の出番はなかった。急速な金融引き締めでプロの取引が激減し、個人が物件にアクセスしやすくなった」（野口氏）ことも取引増加の背景とみられる。

　相場見通しは不透明でも「不動産はキャピタルゲインではなく安定収益の源泉として認識する向きが増え、毎月分配型の金融商品と同様に年金代わりに購入するケースも多い」（野口氏）という。

　＜相場の押し上げには力不足＞

　大手銀行関係者によれば、年末年初以降は富裕層が都心の商業ビルを「指名買い」する動きもみられる。昨秋の世界株安や円高で運用損を抱えた富裕層は「金融資産に対する警戒感は強いままだが、現物不動産への関心は強めている。値が下がったほか、都心の商業ビルは家賃収入が安定しており、利回りの確保を目指して金融資産を現物不動産に一部シフトしている」（大手銀行）との指摘もある。特に東京都心の港区、品川区、千代田区など限定された地域の商業ビルへの注目度が高まっているという。

　みずほ信託銀行の不動産企画部企画チーム参事役、栗原知宏氏も、富裕層による１─５億円の不動産投資が昨年末から増加したと認識している。「利回り面で他の投資商品とそん色がないほか、昨年急落した株式などに比べ安定的でわかりやすいことから、『不動産』の相対的な位置付けが上がった」とみる。平均的な利回りはネットで６─８％。「値上がり益を狙う人は減り、都心や郊外の駅の近くなど好立地で高利回りを期待できる物件の需要が大きいい。潤沢なキャッシュを持つ企業オーナーがブランドや事業上のメリットを考慮し、青山や銀座などの人気エリアで店舗ビルなどに投資するケースもある」（栗原氏）という。

　不動産絡みの融資に慎重姿勢を続ける銀行も、企業オーナーなどの富裕層には「不動産購入の際にもっと借り入れ分を増やすよう頼んでいる」（中堅不動産会社社長）との指摘もある。

　ただ、今後の相場見通しについては見方が分かれている。森ビルの森稔社長は今週、ロイターとのインタビューで「東京都心の不動産相場は底を打ち、今後回復に向かう」との見通しを示した。足元の株価上昇に加え、住宅ローン減税や不動産投資信託（ＲＥＩＴ）のテコ入れなど政府対策の効果が期待されるほか、「顔ぶれは変わったが中国、韓国などの海外勢が東京への投資に意欲を示し始めている」とみているためだ。みずほ信託の栗原氏も「在庫調整の流れが一段落し、資金力のある大手ディベロッパーは新しい土地の取得に動く兆しが出てきた。潮目が変わりつつある」と指摘する。

　一方で「銀行は不動産に対する金融の蛇口を緩めておらず、外資系を含むプロの投資家は売り手に回ったままで相場の回復には時間がかかる」（業界関係者）との声も多い。「ここ３カ月程は、個人が１０億円以下の投資用賃貸ビルに投資する動きが活況と聞いている」と指摘するラサールインベストメントマネージメントの中嶋康雄ＣＥＯ兼執行役員は「個人の動きが機関投資家に先行することはあるが、今回も個人の動きが相場の底を示しているかは不明」と語る。

　野村不動産アーバンネットの野口氏は「個人の買いは不動産相場を下支えしているが、相場を押し上げるには限界がある」とみており、「プロが不在の中、価格が上がれば個人の買いも減る。相場は当面横ばいで推移する」と予想している。

　（ロイター日本語ニュース　取材協力　勝村　麻利子記者：編集　田巻　一彦）