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コラム:米住宅市場、価格上昇で「後遺症」克服できるか
2017年8月30日 / 02:14 / 24日前

コラム:米住宅市場、価格上昇で「後遺症」克服できるか

 8月29日、米国の住宅価格は上昇を続けている。建設業者には刺激を与える状況かもしれないが、ミレニアル世代にとって住宅はますます買いづらくなりつつある。コロラド州の建設現場で7月撮影(2017年 ロイター/Rick Wilking)

[ニューヨーク 29日 ロイター BREAKINGVIEWS] - 米国の住宅価格は上昇を続けている。在庫が歴史的低水準にあり、建設ペースが依然として需要に追い付いていないからだ。建設業者には刺激を与える状況かもしれないが、ミレニアル世代にとって住宅はますます買いづらくなりつつある。

一方、ベビーブーム世代は今の住宅を手放さない方が得策だと考えるかもしれない。危機から10年を経てもなお、米国の住宅市場が後遺症を克服する気配は乏しい。

スタンダード・アンド・プアーズ(S&P)コアロジック・ケース・シラー全米住宅価格指数の6月分は前年比5.8%上昇し、危機前の水準を4.3%上回った。米国最悪の住宅バブル崩壊からの立ち直りぶりには目を見張らされる。だが多くの人々は、そうした動きから疎外されたままだ。

市況回復に地域差があることや、住宅所有者の中には引き続き厳しい環境に置かれている向きもいることがその一因。ケース・シラー指数を見ると、10都市圏と20都市圏はまだ2006年のピークを下回っている。また住宅所有者の5%は担保価値よりもローン残高の方が多く、引っ越しをしたり、懐事情を改善するのが難しい。

さらに需給の歪みが依然として存在する。全米不動産業者協会(NAR)によると、7月の販売用中古住宅在庫は190万戸と1999年の統計開始以降で最低だった。人口動態面で変化が進み、現役引退組は評価額が上がり続ける自分たちの家に住み続ける道を選択している。

過去10年間に米国の人口は約2500万人増加した。つまり平均世帯人数が2.5人である点を踏まえると、年間100万戸が必要になる。米住宅都市開発省のデータで1年に40万戸が解体されていることも考慮すると、求められるのは140万戸に増える。しかし建設業者はいまだに年間で120万戸弱を完工するペースにとどまっている。07年の150万戸以降で最も高いとはいえ、 過去10年の平均完工戸数は86万5000戸にすぎない。

住宅バブル崩壊を経験したことで、建設業者は新たな好況局面で積極的に活動するのを恐れているか、あるいは多くの業者が既に廃業してしまったのかもしれない。失業率が低く、労働者の確保には苦労が伴う。移民の数が減っているのも逆風となっている。

住宅価格上昇はより多くの物件供給をもたらすはずだが、ミレニアル世代は価格面で手が届かなくなっているのではないか。NARの住宅取得可能指数は、過去4年半で約33%低下した。初回購入者の需要は上向いているものの、実際の購入に占める割合は35%と長期平均の40%よりも低い。

なるほど住宅価格は持ち直したのかもしれない。それでも足元に見られる新たな市場の均衡は、多くの米国民にとってうれしい事態とはとても言えない。

●背景となるニュース

*6月のS&Pコアロジック・ケース・シラー全米住宅価格指数は、季節調整前ベースで前年同月比5.8%上昇し、5月の5.7%を上回った。10都市圏と20都市圏の価格指数はそれぞれ4.9%と5.7%の上昇だった。

*全米不動産業者協会(NAR)が24日発表した7月中古住宅販売は季節調整済みで前月比1.3%減少し、年率544万戸となった。

*7月の販売用中古住宅の在庫は1%減の192万戸。在庫減少は26カ月連続。通常は夏場に在庫がピークを迎えるが、この7月はNARがあらゆるタイプの住宅の調査を開始した1999年以降で最低の水準だった。

*中古住宅価格の中央値は前年比6%上昇の25万8300ドル。前年比プラスは65カ月連続となった。

*筆者は「Reuters Breakingviews」のコラムニストです。本コラムは筆者の個人的見解に基づいて書かれています。

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