September 16, 2018 / 10:44 PM / a month ago

焦点:リーマン破綻10年、米ラストベルトで住宅投機が再燃

[ピッツバーグ(ペンシルベニア州) 12日 ロイター] - 2008年のグローバル金融危機が発生する直前には、何百万人もの個人投資家が、ラスベガスやマイアミといった人気スポットで手っ取り早く利益を上げようと、米国住宅市場の過熱を加速させていった。

 9月12日、リーマン・ショックから10年、住宅転売による投機ブームが再燃しつつある。写真は米国の「ラストベルト」と呼ばれる中西部インディアナ州で入札を待つ住宅。2011年撮影(2018年 ロイター/Eric Thayer)

破綻から10年、住宅転売による投機ブームが再燃しつつある。だが今回は、過去のブームでは無視されていた、いわゆる「ラストベルト(さびついた工業地帯)」に属するいくつかの都市が対象だ。

舞台が変わっただけではない。今回の「ハウス・フリッパー」(物件購入後1年以内に転売する投機目的の住宅投資家)は、主に建設会社やリノベーション専門業者で、有望な地区にある老朽物件を買い取ってリフォームを施し、転売価格を膨らませている。

これに対して、2000年代初頭の住宅投機ブームに乗った投資家は、通常、ローンを組んで住宅を購入し、リフォームといってもせいぜいペンキを塗り替える程度で、利益が出るレベルまで価格が上昇するのを待つというパターンを繰り返していた。

現在、最も大きな利益を生んでいるのは、ピッツバーグ、バッファロー、クリーブランドといった古くからの工業都市だ。これらの都市は景気後退からなかなか回復できずにいたが、最近ではグーグルの親会社アルファベット(GOOGL.O)やウーバーUBER.UL、アマゾン(AMZN.O)といったテクノロジー企業が集まりつつある。

国内でも有数の古い住宅が残り、新規の住宅建設があまり行われていなかった地域でも、新たな労働者が流入したことにより、都市型住宅への需要が急増した。ハウス・フリッパーにとっては、10年以上前の住宅ブーム最盛期にラスベガスやマイアミで見られた以上に有利なチャンスが生まれたのである。

「住宅転売益という点では、ラスベガスやマイアミでのピーク時でさえ、最近のピッツバーグで期待できるリターンに近い水準に達したことはなかった」。不動産価格の調査会社ATTOMデータソリューションズのダレン・ブロムクイスト上級副社長はそう語った。

ATTOMのデータによれば、今年の第2・四半期、ハウス・フリッパーが稼いだ粗利益率はピッツバーグで平均162.7%、バッファローでは107.5%だった。全国規模では、平均的なハウス・フリッパーの粗利益率は、前回のブームでは35.3%だったものが、今年は44.3%となっている。

<現金取引>

住宅転売ビジネスは以前よりも利益が上がっているものの、融資規制が厳しくなっているため、今回のブームに参加できる潜在的な投資家数は減っている。ATTOMのデータによれば、今年第2・四半期に、全国で転売された単一世帯用住宅は4万8770戸で、過熱した住宅投機がピークを迎えた2005年当時の戸数から半減した。

市場統計では、一過性のアマチュア投資家とプロの見分けはつかないが、最も活発ないくつかの市場において現金取引の比率が高いことから、これらの市場がクリス・ベネット氏のような専門的ハウス・フリッパーの活動領域であることを示している。

自転車競技BMXのプロ選手だったベネット氏は2009年、ピッツバーグで住宅リフォームと転売を専門とする企業を設立。現在では6人のチームを率いて、18件のプロジェクトを管理している。

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住宅転売取引における現金取引比率は、ピッツバーグが約75%、クリーブランドでは80%と、全国の60%を大きく上回っている。

このことは2008年の金融危機再来リスクがほとんどないことを示唆していると不動産アナリストは指摘。昨年発表された全米経済研究所の論文によれば、当時、債務不履行の急増で危機が深刻化した主因は、投資家が投機的取引の原資を住宅ローンで調達していたためだ。

「居住用不動産よりも投資用不動産の方が、ローンが債務不履行に陥る可能性は格段に高くなる。心理的コストをまったく伴わない、純粋に金銭的な判断だからだ」と、同論文を執筆した1人、ピッツバーグ大学のステファニア・アルバネージ教授(経済学)は言う。

現在のハウス・フリッパーの特徴は、借入れに頼る度合いが大幅に低いだけではない。彼らは、長く放置されてきたいくつかの市場に質の高い住宅を供給することにも貢献している、とアナリストは言う。

不動産鑑定会社ジローでシニアエコノミストを務めるアーロン・テラザス氏は、「ピッツバーグの住宅市場は過去40─50年にわたって投資不足の状況にあった」と語る。「こうした都市中心部にある住宅ストックは、老朽化した物件を現代の生活水準に合うようアップデートするために、かなりの投資を必要としている」

だが、昔からの住民のあいだでは、人気地区における住宅価格上昇によって地元から追い出されてしまうのではないかという懸念が高まっている。地元の不動産鑑定会社リアルスタッツ(RealSTATS)によれば、たとえばユーバーの自動運転車事業が本拠を置くピッツバーグのローレンスビル地区では、2007年には7万2993ドルだった住宅平均価格が、2017年には23万6951ドルまで跳ね上がった。

不動産鑑定会社ジローの試算では、ピッツバーグ都市圏全体では、今年に入ってから住宅価格が全体で7.9%上昇しており、これは米国の平均をわずかに下回る。

バッファローでは住宅価格の中央値が過去12カ月で14.9%上昇しており、ジローは今後1年間でさらに12.2%上昇すると予想する。クリーブランドでは過去12カ月に18.6%上昇し、今後12カ月でさらに7%上昇すると予想している。

住宅購入が困難になるとの懸念に対応して、ピッツバーグ市当局は今年、不動産譲渡税を引き上げた。この税収は、市内にある低価格住宅の維持や開発に向けて年間1000万ドルを投じる予定の住宅購入機会ファンドの財源として活用される。

「ラストベルト」の住宅価格は全国平均よりもかなり低いが、現地専門家は、住宅価格が高い地域からの労働者の流入と市場への圧力は今後も続くだろうと予想している。

ジローによれば、たとえばピッツバーグの平均的な住宅は現在14万1300ドルで、全国平均より約3割以上安く、テクノロジー企業の多いサンフランシスコの95万3600ドルに比べると約85%安い。

「ピッツバーグはまったく別の都市になりつつある」と語るベネット氏。「地元住民はこの価格に驚くかもしれないが、私が住宅を売っているのはほぼすべて、ワシントンDCやボストンのような場所からやってくる人々が相手で、どうしてこれほど手頃な価格なのか信じられない気持ちでいる」

(翻訳:エァクレーレン)

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