May 11, 2020 / 6:17 AM / 3 months ago

CREロジ Research Memo(2):CREグループの総合力が生み出す物流施設特化型REIT


*15:12JST CREロジ Research Memo(2):CREグループの総合力が生み出す物流施設特化型REIT
■概要・特徴

1. 同投資法人及びそのスポンサー
CREロジスティクスファンド投資法人3487は、物流不動産の賃貸管理や開発など物流不動産に関するサービス全般を事業領域とするCREの子会社であるCREリートアドバイザーズ株式会社が運用する、物流施設特化型REIT(不動産投資信託)である。同投資法人は、CREとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、CREグループ(CRE及びそのグループ会社)が開発し、立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えた「テナントニーズに応える良質な物流関連施設」である「ロジスクエア」に重点を置いたポートフォリオが特徴である。

2. 同投資法人の特徴
同投資法人の特徴としては、(1)「ロジスクエア」に重点を置いたポートフォリオ、(2)長期安定的な資産運用、(3)明確な外部成長戦略、が挙げられる。

(1) 「ロジスクエア」に重点を置いたポートフォリオ
「ロジスクエア」とは、CREによって開発された、テナントニーズに応える良質な物流関連施設を指す名称であり、テナントニーズを満たすために必要とされる、立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えた施設となる。一例を挙げると、テナントが物流不動産の新設・移転先の場所にあたって重視する条件となる「立地」については、高速道路のI.C.及び出入口からの距離が近いだけではなく、97.2%が公共交通機関の駅などから徒歩10分以内と至便なことが挙げられる。そのため、高い需要が見込まれる物流適地に所在するとともに、テナントの労働力確保にも配慮している。

これらの投資基準のもと、クオリティの高い長期安定的なポートフォリオを構築していることが特徴である。投資資産の用途別投資比率は物流関連施設が原則100%(取得価格ベース)、投資エリアは首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県、山梨県)70%以上、その他30%以下(取得価格ベース)、投資対象物件の投資基準は物件規模が延床面積5,000平方メートル以上、築年数30年以内(新規投資時点において判断)、耐震性能はPML(予想最大損失額)値原則15%以下としている。ポートフォリオ構成については、テナントニーズの現状に合致した中規模の物流関連施設を中心にポートフォリオを構成しているが、2021年以降は順次竣工する大型マルチテナント施設等も取得することで、分散の効いたポートフォリオの構築を目指している。

(2) 長期安定的な資産運用
スポンサーサポート契約により、物流不動産専業デベロッパーであるCREの管理・運営及び開発能力を最大限駆使した外部成長と内部成長の両面におけるサポートに加えて、広範にわたる総合的なサポートを享受する。CREは日本の物流不動産分野において50年以上の業歴を持つ会社である。1964年と1980年に前身となる2社が設立され、管理・運営・リーシング(商業用不動産の賃貸を支援する業務)事業への参画・拡充を進めてきた。2005年には物流投資事業(開発)へ参画し、プロパティマネジメント(不動産に関する資産の管理を行う業務)事業の拡大・拡充を行ってきた。2014年8月にはストラテジック・パートナーズ(株)(現CREリートアドバイザーズ(株))を買収し、アセットマネジメント事業を本格化させている。CREグループの50年以上にわたる物流不動産における運用ノウハウを同投資法人の運営に生かすことにより、同投資法人の長期かつ安定的な資産運用が実現している。

(3) 明確な外部成長戦略
CREが自社で開発し保有する物流関連施設のすべてについて取得する機会の提供を受けており、また、CREは開発した物流関連施設を長期間保有せず売却するという財務戦略であることから、明確な外部成長戦略が示されている。

(執筆:フィスコ客員アナリスト 村瀬智一)



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