May 20, 2008 / 11:12 AM / 11 years ago

賃貸ビルがけん引する大手不動産、収益拡大路線変わらず

 [東京 20日 ロイター] 大手不動産の好調な業績予想が注目されている。先に発表された09年3月期予想は、三井不動産(8801.T)、三菱地所(8802.T)、住友不動産(8830.T)の3社はいずれも増益となる見通しで、収益拡大路線に変わりはない。

 都心を中心としたオフィスビルに対する需要は依然としておう盛で、賃貸事業が収益をけん引する格好だ。ただ、分譲事業は不透明感が残り、マンション販売大手は大幅減益が想定されるなど、“得意分野”よって明暗が分かれている。

 三井不動産の09年3月期連結営業利益は前年比11.6%増、三菱地所が同10.4%増といずれも2ケタ増益を確保する見通しだが、その2社に共通しているのが空室率が低下している点だ。三井不動産は、08年3月期末時点での空室率が連結ベースのオフィス・商業ビルで1.3%と「需給がタイト化しており、過去10年間で最も低い水準になっている」(三井不動産の蔵本誠三常務)と説明する。

 前期に完成した「グランドトウキョウノースタワー(東京都千代田区)」や「赤坂Bizタワー(東京都港区)」などオフィスビル・商業施設の通期稼動が寄与するほか、既存ビルも順調に推移するとみられ、09年3月期も空室率は前期並みの水準が見込まれている。

 三菱地所の08年3月期末時点の空室率は2.06%と若干高いが、これは「赤坂パークビル」のリニューアル部分を空室として算出したため。跡貸(テナントは内定しているため、この部分を除外して算定すると実質空室率は1.26%で「1%を切っていたバブル期以来の水準」(三菱地所の飯塚延幸副社長)としている。同社の09年3月期の空室率は1.3%となる見込みだ。

 この点について、ある不動産担当のアナリストは「都心の最上クラスにランク付けられるオフィスは引き続きニーズが強い。こうしたビルを多数擁している三井不、菱地所は現状を反映した決算予想になった」と指摘する。

 実際、日本の代表的なオフィス街であり三菱地所を象徴する地域でもある東京丸の内地区に限ると、08年3月期末時点における同社の空室率は0.19%とほぼ満室だ。

 こうした空室率の上場は既存ビルにも好影響を与えている。業界では「空室がないことが、既存のビルの賃料改定を進めさせる要因になっている」(三菱地所の飯塚副社長)との声も出ており、賃料引き上げが順調に浸透していることも収益を押し上げる要因となっている。

 他方、マンションなどの分譲事業は、一時期のような勢いを失っている状況だ。各社とも09年3月期のマンション販売について慎重にみている。先のアナリストによると「不動産販売の比重が相対的に高い住友不動産の増益率が、他の大手2社に比べて低くなっている要因」という。住友不動産は、08年3月期末の空室率は3.8%、今期もさらなる改善を想定しているが、不動産販売事業の減速を見込み、09年3月期の連結営業利益は前年比4.8%増にとどまる見通しだ。

 マンション販売の市場環境に不透明感が残るため、今期は保守的に予想したという同社の尾台賀幸執行役員はマンション市場について「厳しいと言われているが、着実に買ってくれる顧客を獲得し、消費マインドの低下については、下期の回復を期待したい」と話す。

 あるマンション業界の関係者は「ここにきての市場の冷え込みは、急な価格上昇による販売不振が要因。業界では『売れる価格』を意識し、物件の供給が行われ始めており、今後の回復を見込みたい」と指摘する。

 マンション大手の09年3月期連結営業利益見通しは、長谷工コーポレーション(1808.T)が前年比22.8%減、大京(8840.T)が同53.4%減と大幅な落ち込みを想定。不動産ビジネスはビル賃貸とマンション販売で明暗を分けている。

 (ロイター日本語ニュース 水野 文也)

0 : 0
  • narrow-browser-and-phone
  • medium-browser-and-portrait-tablet
  • landscape-tablet
  • medium-wide-browser
  • wide-browser-and-larger
  • medium-browser-and-landscape-tablet
  • medium-wide-browser-and-larger
  • above-phone
  • portrait-tablet-and-above
  • above-portrait-tablet
  • landscape-tablet-and-above
  • landscape-tablet-and-medium-wide-browser
  • portrait-tablet-and-below
  • landscape-tablet-and-below